顺平县土地级别与基准地价更新-其他-顺平县人民政府

顺平县土地级别与基准地价更新

发布时间：2019-10-16 来源：系统管理员

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顺平县土地级别与基准地价更新

一、更新范围

按照中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB／T18508-2014）的要求，依据顺平县土地利用总体规划、城乡总体规划和上轮土地级别与基准地价更新成果，并结合顺平县发展现状综合确定本次更新评价的工作范围为顺平县城镇建设用地，总规模为4914.55 hm2。（详见“顺平县商服用地土地级别与基准地价图”、“顺平县住宅用地土地级别与基准地价图”、“顺平县工业用地土地级别与基准地价图”）。

二、各类用地土地级别界线

（一）商服用地级别范围：

1、一级地范围：西至顺兴路，东至东环城路以东100米，北至北环城路以北100米，南至南环城路以南100米；

2、二级地范围：西至鑫源路西侧，东至伍郎、东显阳二村西侧，北至腾家庄以南约400米，南至吴家庄北侧；

3、三级地范围：西至保阜路西侧约150米，东至东显阳二村西，北至郝家庄以南，南至保阜高速南侧约200米；

4、四级地范围：腰山镇、蒲上镇建制镇范围、保阜路和七一路西延两侧1000米之内；

5、五级地范围：高于铺建制镇范围和顺高路两侧1000米范围内及腰山镇、蒲上镇除四级地范围的区域；

6、六级地范围：除四级地、五级地和七级地以外的区域；

7、七级地范围：神南镇、大悲乡、台鱼乡（不含保涞路、京广西线、腰溢路、顺神路两侧1000米之内区域）。

（二）住宅用地级别范围：

1、一级地范围：西至顺兴路，东至东环城路以东100米，北至北环城路以北100米，南至南环城路以南100米；

2、二级地范围：西至鑫源路西侧，东至伍郎、东显阳二村西侧，北至腾家庄以南约400米，南至吴家庄北侧；

3、三级地范围：西至保阜路西侧约150米，东至东显阳二村西，北至郝家庄以南，南至保阜高速南侧约200米；

4、四级地范围：腰山镇、蒲上镇建制镇范围、保阜路和七一路西延两侧1000米之内；

5、五级地范围：高于铺建制镇范围和顺高路两侧1000米范围内及腰山镇、蒲上镇除四级地范围的区域；

6、六级地范围：除四级地、五级地和七级地以外的区域；

7、七级地范围：神南镇、大悲乡、台鱼乡（不含保涞路、京广西线、腰溢路、顺神路两侧1000米之内区域）。

（三）工业用地级别范围：

1、一级地范围：包含蒲阳镇的21个行政村（小城北、甘城、西赵庄、东关、南街、西显阳、东五里岗、南关、魏家关（委家关）、吴家庄、霍家关、东尧城、北下叔、大城北、蔡家关、东街、北关、王家关、东庄、北街、周家关），蒲上镇26个行政村（北吴村、南安全、辛宅、山东头、东北蒲（高胜蒲）、西北蒲（赵家蒲）、小恩村、西南蒲、宋家庄、东南蒲、郝家庄、大恩村、滕家庄、伍郎、白庙、马家庄、辛庄、马家台、桑园、何家营、东于家庄、北安全、西于家庄、蒲王庄、靠山庄、苏家疃），高于铺镇的2个行政村（亭北庄（亭乡北庄）、亭西庄（亭乡西庄））；

2、二级地范围：包含蒲阳镇的12个行政村（永录、东委村、北常丰、西魏村（西委村）、南魏村（南委村）、北尧城、南常丰、南尧城、西尧城、西下叔、东下叔、董家庄），蒲上镇3个行政村（南吴村、石家庄、魏家庄），高于铺镇的23个行政村（东显阳一村、东显阳二村、北城西庄、李千户、东赵家庄（东赵庄）、北城北庄、坝子口、北城村、东亭乡村、大王村、何家庄、子城、西亭乡村、屯头、王各庄、苏头、东闫庄（東闫庄）、西闫庄、向阳、苏辛庄、白家庄、大辛店、高于铺），以及腰山镇、河口乡、白云乡3个镇域范围；

3、三级地范围：包含安阳乡、台鱼乡、大悲乡和神南镇4个镇域范围。

三、各类用地土地级别基准地价

基准地价指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期的土地权利的区域平均价格。

（一）商服、住宅和工业基准地价

根据基准地价内涵，通过对不用用途、不同级别区片内样点地价进行整理和测算获得顺平县商服、住宅和工业基准地价，如下表所示：

表1 顺平县土地级别基准地价更新成果表

土地级别用地类型			Ⅰ级	Ⅱ级	Ⅲ级	Ⅳ级	Ⅴ级	Ⅵ级	Ⅶ级
商服用地	基准地价	元/m²	1530	1275	1170	1050	855	645	420
	基准地价	万元/亩	102.00	85.00	78.00	70.00	57.00	43.00	28.00
	楼面地价元/m²	612	510	468	420	342	258	168
	楼面地价元/m²	万元/亩	40.80	34.00	31.20	28.00	22.80	17.20	11.20
住宅用地	基准地价	元/m²	1470	1230	1050	945	780	570	375
	基准地价	万元/亩	98.00	82.00	70.00	63.00	52.00	38.00	25.00
	楼面地价	元/m²	735	615	525	473	390	285	188
	楼面地价	万元/亩	49.00	41.00	35.00	31.50	26.00	19.00	12.50
工业用地	基准地价	元/m²	315	300	270
工业用地	基准地价	万元/亩	21.00	20.00	18.00

基准地价内涵：

1.评估基准日为2018年1月1日；

2.开发程度为五通一平（通电、通路、通讯、通上水、排水及场地平整）；

3.土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商服40 年、住宅70 年、工业50 年）；

4.容积率为各用途平均容积率：商服2.5、住宅2.0、工业1.0。

（二）公共管理与公共服务用地基准地价

而随着经济发展，产业的多元化，国家机关团体、新闻出版、科教、医卫慈善、文体娱乐、公共设施、公园与绿地、风景名胜等公共管理与公共服务用地也需要体现土地的价格，本次评价采用二级分类修正体系进行公共管理及公共服务用地测算，结果如下：

表2 顺平县公共管理与公共服务类用地价格二级分类及修正系数表

土地利用现状分类一级类		土地利用现状分类二级类		含义	价格及修正体系参照用途	用途修正系数
08	公共管理与公共服务用地	0801	机关团体用地	指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地	商服用途	0.5
		0802	新闻出版用地	指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地	商服用途	0.5
		0803	教育用地	指用于各类教用地。包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋、哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地	商服用途	0.5
		0804	科研用地	指独立的科研、勘察、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地	商服用途	0.5
		0805	医疗卫生用地	指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地；卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地；对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地；急救中心、血库等用地	商服用途	0.5
		0806	社会福利用地	指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地。包括福利院、养老院、孤儿院等用地	商服用途	0.5
		0807	文化设施用地	指图书、展览等公共文化活动设施用地。包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地；综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地	商服用途	0.5
		0808	体育用地	指体育场馆和体育训练基地等用地。包括室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地，以及为体育运动专设的训练基地用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地	商服用途	0.5
		0809	公共设施用地	指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地	工业用途	1.0
		0809	公共设施用地	公共设施营业网点用地	商服用途	1.0
		0810	公园与绿地	指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地	工业用途	1.0
09	特殊用地	0906	风景名胜设施用地	指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等）的管理机构，以及旅游服务设施的建筑用地。景区内的其他用地按现状归入相应地类	商服用途	0.5
备注：1、上表中土地分类及其内涵遵照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），估价中的用途分类主要是以土地收益归类；2、符合划拨方式取得土地使用权的可通过划拨方式取得，当需采用出让方式取得土地使用权时可参考上表中的参照用途修正体系及修正系数；3、具有多种用途的土地应按分摊土地面积分别确定用地类型；4、用途修正系数应用时间原则上为三年。

（三）地下空间使用权出让价格

随着城市建设的速度加快，城市土地供给不足日益加剧，城市地表土地利用已趋向饱和。在城市面积受行政区划的分割，无法有效扩展的前提下，利用地下空间进行“深度开发”，已成为各城市进一步发展的一致选择。地下空间的开发利用作为城市空间立体开发的重要组成部分，也越来越得到国家及各级政府的重视。城市地下空间的充分利用，可增加土地利用效益，适应土地利用的多元化，促进土地利用由平面向立体发展，为空间地价评估的发展提供了契机。

地下空间土地使用权是指在地表以下的地下空间所拥有的使用权，可以进行开发建设，能够独立占有，具有收益和处分的地下空间权益。目前，国内一些城市已经制定了一些关于地下空间规划、土地出让金确定的规定，其主要侧重点为了结合城市地下轨道交通、人防工程和地下停车场等城市基础设施的规划制定房地产开发地下空间在规划方面的规定，部分地方确定了土地出让金的计算方式，全部是按照土地出让金降低一定比例计算收取。

鉴于其他省市的一些实例，并结合保定市及顺平县实际情况，建议地下空间使用权出让价格标准，按照现行同用途地上价格的30%执行。

附件1：顺平县工业用地土地级别与基准地价图
附件2：顺平县住宅用地土地级别与基准地价图
附件3：顺平县商服用地土地级别与基准地价图